Avv. Melchiorre Scalia

STUDIO LEGALE SCALIA

RELAZIONI GIURIDICHE ITALO-TEDESCHE

Mole Antonelliana

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Immobilienkauf in Italien

Verkäufer nicht in der Lage ist, seine Schulde zu begleichen. In diesem Fall bleibt der Verkäufer der sogenannten Anfechtungsklage ausgesetzt. Die Wirkung dieser Klage ist es, den Kaufvertrag unwirksam zu machen, um den Gläubigern zu erlauben, ihre Forderungen durch Zwangsvollstreckung in die Immobilie einzutreiben. In diesem Fall geht der Käufer das Risiko ein, nicht nur das Gut, sondern auch die investierte Summe zu verlieren, für die Rückerstattung deren ihm nur es bleibt, sich in einer Reihe mit den anderen Gläubigern aufstellen, die auf die Versteigerung der gepfändeten Immobilie warten, um ihre Kredite zu befriedigen. Um den Käufer vor dieser Gefahr zu schützen, prüft Avv. Scalia im Lichte der verfügbaren Informationen die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers und sich vorbehält, die Möglichkeit zu berücksichtigen, angemessene Bürgschaft zur Sicherung der Zahlungen zu verlangen, die nach und nach ausgeführt sein werden. Diese Initiative, die im Falle von Kauf einer Immobilie im Bau schon zu dem Vorvertrag gesetzlich bestimmt wird, rechtfertigt sich immer, wenn es Grund dafür gibt, an der Zahlungsfähigkeit des Verkäufers zu zweifeln, zumal falls dieser ein Unternehmer ist.

Angemessene Garantie für von dem Verkäufer verschwiegene Lasten, Dienstbarkeiten und Verträge.

Es kann immer geschehen, dass nach dem Abschluss des Vertrages das Vorhandensein von Lasten, Dienstbarkeiten oder Verträge festgestellt wird, von dem Verkäufer die während der Verhandlungen verschwiegen worden sind. Man denke zum Beispiel an die Lasten, die ein Gebäude mit künstlerischem oder landschaftlichem Wert betreffen können, oder an die Durchgangs- oder Aussichtsdienstbarkeiten, die wegen ihres über Zwanzig Jahre hinausgehenden Ursprungs von dem Notar nicht entdeckt werden können, oder noch an das Verbot, die Immobilie für eine bestimmte Zahl von Jahren oder mangels gewisser Bedingungen zu verkaufen. Auch in diesen Fällen, um den Käufer zu schützen, schlägt Avv. Scalia vor, zuerst einem Fachmann (zum B.: einen Geometer) den Auftrag zu erteilen, technischen Besichtigungen vor Ort und bei der Gemeinde auszuführen. Zum vollen Schutz der Investition bedarf es außerdem, darauf zu bestehen, dass der Verkäufer sich vertraglich verpflichtet, angemessene Bürgschaft zu leisten, mit der er unter seiner Verantwortung dem Käufer die volle Freiheit und Verfügbarkeit der Immobilie versichert, indem man präzisiert, dass am Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages das Gut frei von Lasten, Dienstbarkeiten und Beschränkungen jeder Art ist.

 

Angemessene Garantie für verborgene Fehler, Qualitätsmängel und Eviktion

Noch öfter kann es vorkommen, dass der Käufer nach der Übergabe der Immobilie das Vorhandensein von Fehler oder Qualitätsmängel entdeckt, die ihm früher nicht aufgefallen waren und die der Verkäufer während der Verhandlungen verschwiegen hatte. In all diesen Fällen wird der Käufer von dem italienischen Zivilrecht aber, wenn man solche Situationen vermeiden will, ist es immer empfehlenswert, einen Fachmann zu beauftragen, damit die notwendigen Ortaugenscheine ausgeführt werden, bevor die Seiten den Vorvertrag unterschreiben. Aufmerksamkeit soll man im Besonderen auf die Erfordernisse der Bewohnbarkeit, der Anlagesicherheit und des Energieausweises leisten, die Mangel deren die Aufhebung oder in den äußersten Fällen sogar die Nichtigkeit des Vertrages verursachen kann. Wenn der Verkäufer über die Zertifizierung dieser Erfordernisse nicht sofort verfügt, dann besteht Avv. Scalia darauf, dass er schon in dem Vorvertrag ausdrücklich erklärt, dass die Immobilie mit denen versehen ist, und sich verpflichtet, die jeweiligen Bescheinigungen vor dem Abschluss des endgültigen Kaufvertrages vorzulegen. Es steht nämlich fest, dass die Konsequenzen der Nichterfüllung der Verpflichtung, die von dem Gesetz verlangten Bescheinigungen abzugeben, auf den Verkäufer zurückfallen werden, der nicht nur das Geschäft verlieren, sondern den dem Käufer verursachten Schaden ersetzen müssen wird.

 

 

 

Feststellung der Beachtung möglicher Vorkaufsrechte

Es ist empfehlenswert, festzustellen, dass der Verkäufer seine Verkaufsabsicht und die Kaufbedingungen eventuellen verträglichen (z. B.: Hausordnung) oder gesetzlichen (z.B.: Mieter oder Miteigentümer) Vorkäufern mitteilt. Andernfalls dürfen diese nämlich den Schadenersatz fordern, sowie die Immobilie mit folgerichtigem Schaden für den Käufer wieder zu kaufen, der das Risiko eingeht, das erworbene Gut zu verlieren. Obschon auch in diesem Fall der Käufer sowieso Recht auf die Rückzahlung des Preises und auf den Schadenersatz hätte, pflegt Avv. Scalia zur Vermeidung solcher Situationen, ab sofort festzustellen, ob es Vorkaufsrechte gibt oder nicht. Wenn diese vorhanden sind, wird Avv. Scalia von dem Verkäufer die Dokumentation des den Vorkäufern gestellten Angebots verlangen, aus dem sich ein Preis ergeben muss, der nicht höher als der in dem Vertrag anzugebende Betrag ist.

 

Schutz des Käufers im Falle des Erwerbs durch Schenkung übertragener Immobilie

Es ist wichtig, auszuschließen, dass der Verkäufer das Eigentum der Immobilie durch Schenkung erworben hat. In diesem Fall bleibt der Käufer nach dem Tod des Schenkers dem Risiko ausgesetzt, das Gut oder der Gegenwert des Geldes den Pflichtteilsberechtigten zurückgeben zu müssen, die wegen der Verletzung ihres Pflichtteils erfolgreich die Herabsetzungsklage ausgeübt haben. Da diese Klage in zehn Jahre ab dem Tod des Schenkers verjährt, aber kann eingereicht werden, bis zwanzig Jahre ab der Eintragung der Schenkung vergangen sind, ist es opportun, dass der Käufer aufmerksam darauf ist, dass nicht nur der Verkäufer, sondern auch die vorübergehenden Rechtsvorgänger nicht durch Schenkung erworben haben. Unter Umständen kann es sich lohnen, die Opportunität abzuschätzen, auf das Geschäft zu verzichten, wenn es nicht möglich ist, absolut das Risiko des Verlustes der Immobilie auszuschließen. Unter anderem ist es zu berücksichtigen, dass, da tatsächlich es unmöglich ist, mit Sicherheit alle Pflichtteilsberechtigten zu bestimmen, die Banken außer wenigen Ausnahmen verweigern werden, ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie zu bewilligen, die in den letzten zwanzig Jahren seiner Geschichte Schenkungsobjekt mit folgerichtiger Schwierigkeit gewesen ist, einen neuen Käufer zu finden, wenn man später entscheidet, zu verkaufen.

 

Feststellung ob der Verkäufer sich in Gütergemeinschaft befindet

Noch vor dem Abschluss des Vorvertrages, ist es wichtig, zu wissen, ob der Verkäufer verheiratet ist und sich in Gütergemeinschaft befindet. In diesem Fall ist es nämlich notwendig, dass beide Ehegatten sowohl den Vorvertrag als auch den endgültigen Vertrag unterschreiben. Andernfalls, da der einzelne Ehegatte nicht das volle Eigentum der Immobilie veräußern kann, ist es, was sich mangels des Willens des anderen Ehegatten abzeichnet, ein Verkauf fremder Sache. Das bedeutet, dass der Käufer abgesehen von der bezahlten Summe nur einen Teil der Immobilie erwirbt, während des anderen Teils der das Eigentum erlangt, nur nachdem und wenn der andere Miteigentümer dem Verkäufer seinen Teil überträgt. Es ist klar, dass der Käufer gerichtlich vorgehen kann, um die Aufhebung des Vertrages und den Schadenersatz zu beantragen, aber, da der Zweck es bleibt, derartige Situationen zu vermeiden und sich keinen Risiken auszusetzen, ist es immer empfehlenswert, die notwendigen Feststellungen im Voraus auszuführen.

Feststellung über das Vorhandensein von Steuerschulden

Es ist absoluter Relevanz, festzustellen, ob der Verkäufer steuerlich verschuldet ist. In diesem Fall soll man nämlich abwägen, dass das Gesetz den Staat als bevorrechtigten Gläubiger sowohl für direkte als auch für die indirekte Besteuerung betrachtet. Das ermöglicht dem Staat, die Zwangsvollstreckung in die verkaufte Immobilie vorzunehmen. Aber da es in der Regel nicht möglich ist, bei der Steuerbehörde Informationen über den Steuerzahler zu erhalten, ist der einzige Weg es, von dem Verkäufer eine Erklärung zu verlangen, die bestätigt, dass er gegenüber der Steuerverwaltung weder Schulden noch strittige Angelegenheiten hat. Auf jeden Fall pflegt Avv. Scalia, zu fordern, dass schon in der notariellen Urkunde eine Klausel eingeführt wird, mit der der Verkäufer unter seiner Verantwortung das Vorhandensein von Schulden für die Zahlung direkter und indirekter Steuern ausschließt. Diese Erklärung, falls sie sich als falsch erweist, erlaubt dem Käufer (der, um die Pfändung der erworbenen Immobilie zu vermeiden, die noch geschuldeten Steuer bezahlen müssen wird), gegen den Verkäufer mit Rückgriffsklage gerichtlich vorzugehen. Zu einem umfangreicheren Schutz kann es außerdem sinnvoll sein, von dem Verkäufer eine Kaution durch Pfand bei dem Notar zu fordern.

 

Feststellung des Vorhandenseins von rückständigen Hausgeldrechnungen

Auch dieser Punkt ist nicht zu vernachlässigen, wenn man bedenkt, dass nach dem italienischen Gesetz der Käufer, der an die Stelle des Verkäufers als Hausmiteigentümer tritt, für die offenen Hausgeldrechnungen des letzten und des laufenden Jahres gesamtschuldnerisch haftet. Um es zu vermeiden, dass der Käufer unerwartete weitere Kosten mit offensichtlicher Beeinträchtigung der Vorteilhaftigkeit des Geschäfts tragen muss, ist es wichtig, ab sofort zu wissen, ob der Verkäufer gegenüber der Hausverwaltung verschuldet ist. Es ist schon wahr, dass der Käufer wegen des Datenschützes Schwierigkeiten haben könnte, um solche Informationen von der Hausverwaltung zu erhalten. Trotzdem ist es immer möglich, von dem Verkäufer zu verlangen, dass er die Hausverwaltung berechtigt, die Fragen zu beantworten. Wäre der Verkäufer nicht bereit, dem Käufer entgegenzukommen, dann würde es sich lohnen, zu drohen, sich von dem Geschäft zurückzuziehen, da auch eine eventuelle Garantieerklärung dem Käufer nicht vollen Schutz vor der Gefahr möglicher Klagen leisten würde. Die Erklärung, durch welche der Verkäufer den Käufer von jeder Bindung befreit, rückständige Hausgeldrechnungen (inbegriffen jene, die schon beschlossen, aber noch nicht in die Tat umgesetzt worden sind) zu bezahlen, würde nämlich nur unter den Parteien wirken, nicht aber gegenüber Dritten und im Besonderen den anderen Hausmiteigentümern. Deshalb ist es wichtig, darauf zu bestehen, dass der Verkäufer die Hausverwaltung berechtigt, seine Lage als Miteigentümer hinsichtlich der Zahlung der Hausgeldrechnungen zu mitteilen, damit im Falle des Vorhandenseins offener Beträge man noch rechtzeitig ist, die Begleichung der Schulden zu beanspruchen, bevor der Vorvertrag unterschrieben wird.

 

Prüfung des unwiderruflichen Kaufvorschlages

Es ist wichtig, festzustellen, ob der unwiderrufliche Kaufvorschlag, welchen der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer unterbreitet, einen Kaufvorvertrag tatsächlich verbirgt. Das kann bei unehelichen Immobilienmaklern passieren, welche die Unerfahrenheit des Käufers ausnutzen, da die Unterzeichnung des Vorvertrages ihnen das Provisionsrecht sichert, das zwischen 2% und 3% des Kaufpreises schwankt. In diesem Fall geht der Käufer auch das Risiko ein, dem Immobilienmakler die Vergütung zahlen zu müssen, auch wenn er entscheidet, den Maklervertrag zu kündigen.

 

Zur Sicherung eurer Investition bietet Avv. Melchiorre Scalia Beratung und Beistand in jeder Phase des Kaufverfahrens (Suche der Immobilie, Verhandlungen und Abschluss des Vertrages). Wenn ihr ein Haus kaufen oder verkaufen oder mieten oder vermieten wollt, wendet ihr euch an die Kompetenz und an die Erfahrung von Studio Legale Scalia an.

Der Schutz eures Kapitals ist unser Hauptzweck!

Haftungsausschlusse

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