Avv. Melchiorre Scalia

STUDIO LEGALE SCALIA

RELAZIONI GIURIDICHE ITALO-TEDESCHE

Mole Antonelliana

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DIE BESTEUERUNG DER IMMOBILIEN IN ITALIEN

Bei Erwerb einer Immobilie fallen in Italien folgende Steuern:

Die IMU

Die sogenannte IMU ist die neue Immobiliengemeindesteuer, die ab dem Jahr 2012 sowohl die Einkommensteuer auf Immobiliengrunderträge als auch die alte Gemeindesteuer auf Liegenschaften (ICI) ersetzt. Der Basishebesatz beträgt 0,4% für Hauptwohnung und derer Zubehör und 0,76% für Zweitwohnung und derer Zubehör. Mi Beschluss des Gemeinderates können die Basishebesätze um 0,3 Prozentpunkte erhöht oder reduziert werden:

Erstwohnung: 0,4% ±0,2% (0,2% – 0,6%)

Zweitwohnung: 0,76% ±0,3% (0,46% – 1,06%)


 

Wer muss die IMU bezahlen

Der IMU unterliegen sowohl die Immobilieneigentümer als auch die Inhaber anderer dinglicher Rechte (Nießbrauch, Nutzung, Wohnrecht, Ganzpacht, Überbaurecht) an Immobilien, sowie Konzessionäre öffentlicher Güter und Mieter bei Leasing.

Für die Erstwohnung kommt in Anwendung ein Freibetrag von € 200,00, der um € 50,00 für jedes Kind bis maximal 8 Kinder (d.h. maximal € 400,00) erhöht werden kann, die sich in der Erstwohnung ständig aufhalten, darin meldeamtlich eingetragen sind und unter 26 Jahre alt sind.

Im Fall vermieteter Wohnungen kann jede Gemeinde den Hebesatz bis auf 0,4% senken.

Beispiele

Wohnung, die der Katasterkategorie A/3 gehört, groß ungefähr 100 qm, mit nicht neu bewerteten Katasterertrag von € 945,11 und als Erstwohnung genutzt:

  • -   Aufwertung des Katasterertrags um 5%: 945,11 + 5% = 992,37;
  • -   Aufgewerteter Katasterertrag x Multiplikator : 158.779
  • -   0,4% von 158.779 = 635,12
  • -   Erstwohnungsabzug: 635,12 – 200,00 = 435,12
  • -   Kinderabzüge: 435,12 – 100 = 335,12 (geschuldeter Steuerbetrag)

Immobilien im Ausland

Immobilien im Ausland unterliegen einer Besteuerung von 0,76% des Preises laut vertrag oder – mangels dessen – des Marktwertes. Um zu vermeiden, dass die Immobilie doppelt besteuert wird, darf der Steuerpflichtige eventuelle Steuern abziehen, die in dem Land entrichtet wurden, in dem die Immobilie sich befindet.


 

REGISTER-, KATASTER UND HYPOTHEKENSTEUER

Bei immobilienkauf sind folgende Steuer zu zahlen:

  • -   Registersteuer
  • -   Katastersteuer
  • -   Hypothekensteuer

Die Registersteuer ist eine für die Eintragung der Urkunde bei der Einnahmenagentur geschuldete Gebühr. Je nach den Fällen kann sie entweder einem Festbetrag unterliegen oder sich nach unterschiedlichen Hebesätzen bemessen, die auf den Katasterwert als Besteuerungsgrundlage angewendet werden. Der Festbetrag wird in der Höhe von € 168,00 bestimmt, während die Hebesätze so variieren können, wie folgt:

 

  • -   3% bei Erstwohnungen
  • -   7% bei Zweitwohnungen
  • -   7% bei bebauten Grundstücken
  • -   8% bei unbebauten Baugrundstücken
  • -   15% bei landwirtschaftlichen Flächen

Die Katastersteuer ist die für die Katasterumschreibung geschuldete Gebühr. Je nach den Fällen kann sie entweder dem Festbetrag von € 168,00 entsprechen oder dem Hebesatz von 1% unterliegen, der auf den Katasterwert als Besteuerungsgrundlage angewendet wird.

Die Hypothekensteuer ist die für die Eintragungen in das öffentliche Grundbuch geschuldete Gebühr. Je nach den Fällen kann sie entweder als Festbetrag von € 168,00 gelten oder sich nach gesetzlich bestimmten unterschiedlichen Hebesätzen bemessen. Bei Immobilienerwerb wird die Hypothekensteuer nach dem Hebesatz von 2% berechnet, der auf den Katasterwert als Besteuerungsgrundlage angewendet wird.

Register-, Kataster- und Hypothekensteuer werden von dem Notar hinterlegt, der persönlich und uneingeschränkt für die Einbezahlung dieser indirekten Steuer haftet.

 

DIE UMSATZSTEUER (IVA)

Bei Immobilien fällt die Umsatzsteuer an, wenn man von Bauträgern erwirbt. Die Hebesätze unterscheiden sich je nach Art des erworbenen Objektes und entsprechen dem 4% des Kaufpreises bei Erstwohnungen, dem 10% des Kaufpreises bei Zweitwohnungen und 20% bei Luxuswohnungen.

Das folgende Schema fasst die unterschiedlichen Hebesätzen nach den möglichen Situationen zusammen:

Abtretung von Immobilien für Wohnnutzung (Katasterkategorie A außer A/10)
Abtretende Objektsart Erwerber  MwSt. Registersteuer Kataster- und
Hypothekensteuer
Bauunternehmen  Vor weniger als vier Jahren fertig gestellte Gebäude Jeder Erstwohnung nicht von Luxus 4%; Zweitwohnung nicht von Luxus 10%; Wohnung von Luxus 20%   168€  168€ + 168€
Alle anderen Gebäude  Jeder Frei  Erstwohnung:3%  168€ + 168€
Zweitwohnung:7%     2%+1%
Alle anderen Umsatzsteuerpflichtige Alle Gebäude Jeder Frei  Erstwohnung:3% 168€ +168€
Zweitwohnung:7%  2%+1%
 Private und nicht gewerbliche Körperschaften  Erstwohnung Jeder Außer Anwendungsbereich 3% 168€
+
168€
Alle Gebäude 7% 3%

Die Bedingungen für die Erstwohnungssteuervergünstigungen sind die folgenden:

  • -     Die Immobilie muss keine Luxuswohnung nach dem Ministerialdekret 2.8.1969 (G.U. n.
            218 vom 27.8.69) sein.
  • -    Die Immobilie muss sich in der Gemeinde befinden, wo der Erwerber seinen Wohnsitz
          hat oder wohin er innerhalb 18 Monate nach dem Abschluss des Vertrages umziehen
          wird, oder in der Gemeinde, wo der Erwerber beruflich tätig ist oder im Falle eines
          Umzugs aus Arbeitsgründen der Arbeitsgeber seinen Sitz hat.
  •    
  • -     Zur Geltendmachung der Erstwohnungssteuervergünstigungen hat der Erwerber
            erdem zu erklären:
  •      
  • a.     nicht Eigentümer oder Inhaber dinglicher Rechte (Nutzung, Nießbrauches,
          Wohnrechts oder nackten Eigentums) an anderen Wohnimmobilien in der Gemeinde
          zu sein, wo die mit den Steuervergünstigungen erworbene Immobilie sich befindet.
  •        
  • b.     nicht Eigentümer oder Inhaber dinglicher Rechte (Nutzung, Nießbrauches,
          Wohnrechts oder nackten Eigentums) an mit den Steuervergünstigungen auch von dem
          Ehegatten erworbenen Wohnimmobilien innerhalb des ganzen Landesgebietes zu sein.
  • c.   innerhalb 18 Monate den Wohnsitz in der Gemeinde festzusetzen, wo die mit den
          Steuervergünstigungen erworbene Immobilie sich befindet, falls der Erwerber dort noch
          nicht wohnhaft ist.

 

Was den Genuss der Erstwohnungssteuervergünstigungen angeht, kommen in Betracht auch die weiteren Sonderfälle:

   

1. Ehegatte in Gütergemeinschaft

Falls zwei Ehegatten in Gütergemeinschaft erwerben eine als Erstwohnung zu nutzende Wohnung, aber nur einer deren die erforderlichen Voraussetzungen hat, um in den Genuss der Erstwohnungssteuervergünstigungen zu gelangen (z.B.: weil der andere sie schon hinsichtlich auf eine vor der Ehe erworbene Immobilie genossen hat), finden die vorgenannten Steuervergünstigungen Anwendung nur in dem Maß des 50% und zwar beschränkt auf den von dem Ehegatten mit den erforderlichen Voraussetzungen erworbenen Anteil.

 

2. Inhaber nackten Eigentums anderer Wohnung

Die Erstwohnungssteuervergünstigungen stehen auch dem Erwerber oder den Ehegatten zu, die Inhaber nackten Eigentums anderer Wohnung in derselben Gemeinde sind, in der die zu erwerbende Immobilie sich befindet, vorausgesetzt, dass auch die anderen Bedingungen bestehen, die von dem Gesetz vorgesehen werden.

 

3. Erwerb angrenzender Wohnung

Auf die Erstwohnungssteuervergünstigungen hat man Recht, auch wenn man eines oder mehrere Zimmer, welche der schon besessenen Wohnung angrenzend sind, oder zwei zusammenzulegende angrenzende Wohnungen kauft, unter der Bedingung, dass die Immobilie sich auch nach der Zusammenlegung der Wohnungen nicht als Luxusimmobilie einordnen lässt.

 

4. Erwerb einer Wohnung in Bauphase

Auch im Falle des Erwerbs einer noch nicht fertig gestellten Wohnung kann man in den Genuss der Erstwohnungssteuervergünstigungen gelangen, wenn alle von dem Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen bestehen und unter der Bedingung, dass die Wohnung nicht als Luxusimmobilien gewertet wird.

 

5. Italienischer Bürger mit Wohnsitz im Ausland

Wer ins Ausland umgezogen ist, kann eine Wohnung mit Erstwohnungssteuervergünstigungen abgesehen von dem Ort erwerben, wo die Immobilie sich auf dem italienischen Gebiet befindet, unter der Bedingung, dass alle Voraussetzungen für den Genuss der Erstwohnungssteuervergünstigungen bestehen und im Besonderen die Tatsache, dass die erworbene Immobilie als Erstwohnung erklärt wird. In diesem Fall braucht der Erwerber nicht, innerhalb 18 Monate den Wohnsitz in der Gemeinde festzulegen, wo die erworbene Immobilie sich befindet.

Verkauf der Erstwohnung

Es ist zu beachten, dass, wenn man in den Genuss der Erstwohnungssteuervergünstigungen gelangt, die Immobilie innerhalb 5 Jahren nach dem Erwerb nicht wieder verkauft werden kann, es sei denn man bis einem Jahr nach der Veräußerung (auch durch Schenkung) der Erstwohnung eine andere Nichtluxuswohnung – auch durch Schenkung oder Vererbung –erwirbt und unter der Bedingung, dass alle erforderlichen Voraussetzungen für die Geltendmachung der Erstwohnungssteuervergünstigungen bestehen.

In den weiteren Schemen werden die unterschiedlichen Hebesätzen von MwSt., Register-, Kataster- und Hypothekensteuer nach den möglichen Situationen (außer der Katasterkategorie A) dargestellt:

 

Abtretung gewerblicher Immobilien (Katasterkategorien B, C, D, E, A/10)
 Abtretende  Objektsart  Erwerber  MwSt. Registersteuer Hypotheken-
 und
Katastersteuer
 Bauunternehmen Vor weniger als 4 Jahren fertig gestellten Gebäude Jeder 20% 168€ 3%+1%
Alle anderen
Gebäude
Nicht
Umsatzsteuer-pflichtiger Privat
168€ 3%+1%
Umsatzsteuerpflichtige mit Recht auf Abzug der Umsatzsteuer von bis 25% 168€ 3%+1%
Alle anderen Umsatzsteuer-pflichtigen Frei oder umsatzsteuerpflichtig (20%) nach freier Wahl des Abtretenden 168€ 3%+1%
Alle anderen Umsatzsteuerpflichtigen (Unternehmen, Künstler und Freiberufler) Alle anderen Gebäude Nicht
Umsatzsteuer-pflichtiger Privat
20% 168€ 3%+1%
Umsatzsteuerpflichtige mit Recht auf Abzug der Umsatzsteuer von bis 25% 168€ 3%+1%
Private und nicht gewerbliche Körperschaften Alle Gebäude Jeder Außer Anwendungsbereich 7% 3%



 





 

Mietvertrag (auch "Leasing”) von Immobilien
Vermieter Objektsart Mieter MwSt. Registersteuer
Alle anderen Umsatzsteuerpflichtigen (Unternehmen, Künstler und Freiberufler) Grundstücke und landwirtschaftliche Betriebe (Nicht Baugrundstücke Jeder Frei 2%
Nur gewerblich nutzbare Immobilie Private und nicht gewerbliche Körperschaften 20% 1%
Umsatzsteuerpflichtige mit Recht auf Abzug der Umsatzsteuer von bis 25%
Andere Umsatzsteuerpflichtigen Frei oder umsatzsteuerpflichtig (20%) nach freier Wahl des Vermieters
Zu Wohnzwecken genutzte Immobilien Jeder Frei 20%
Private und nicht gewerbliche Körperschaften Zu Wohnzwecken genutzte Immobilien Jeder Außer Anwendungsbereich 20%


 



 

Besteuerung von Grundstückeerwerb
Verkäufer: Privat



 

Flächennutzungszweck MwSt. Registersteuer Katastersteuer Hypothekensteuer
Landwirtschaftliche Grundstücke Frei 15% (8% wenn der Erwerber ein landwirtschaftlicher Unternehmer ist) 1% 2%
Nicht landwirtschaftliche Grundstücke (auch Baugrundstücke) Frei 8% 1% 2%
Nach Bauplänen für konventionierte öffentliche Wohnungsbau bebaubare Grundstücke Frei € 168,00 € 168,00 € 168,00
Nach Wiedergewinnungsplänen bebaubare Grundstücke Frei € 168,00 € 168,00 € 168,00


 






 

Verkäufer: Unternehmen

 

Flächennutzungszweck MwSt. Registersteuer Katastersteuer Hypothekensteuer
Baugrundstücke 20% € 168,00 € 168,00 € 168,00
Nicht landwirtschaftliche und nicht bebaubare Grundstücke Frei 8% 1% 1%
Landwirtschaftliche Grundstücke Frei 15% (8% wenn der Erwerber ein landwirtschaftlicher Unternehmer ist) 1% 2%


 






 

Beim Verkauf eines Eigentums findet normalerweise ein Kapitalgewinn statt, welcher sich durch die Differenz zwischen dem Verkaufswert und dem einstigen Kaufwert ergibt. Sich aus einer entgeltlichen Abtretung seit weniger als fünf Jahren erworbener oder bebauter Immobilien ergebende Kapitalgewinne unterliegen der Einkommensteuer als sonstiges Einkommen und wird nach den normalen Hebesätzen besteuert und im Falle der Abtretung von Baugrundstücken unterliegen getrennter Besteuerung (20%). Der Kapitalgewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Kaufpreis oder den getragenen Baukosten. Wenn es sich um eine durch Schenkung erworbene Immobilie handelt, wird der Kapitalgewinn nur besteuert, wenn fünf Jahre noch nicht vergangen sind, seitdem der Schenker die Immobilie erworben hat, bis er sie veräußert hat. In diesem Fall entspricht der Kapitalgewinn der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Betrag des von dem Schenker getragenen Kaufpreises oder der von dem Schenker getragenen Baukosten.

Darlehen für Immobilienkauf

Mittelfristige oder langfristige Grundkreditverträge – das heißt: als 18 Monate längerer Dauer – die von Kreditinstituten abgeschlossen werden, unterliegen der Ersatzsteuer vom 0,25% auf den Betrag der aufgestellten Finanzierung, es sei denn das Darlehen zum Kauf von Wohnungen gewährt wird, für welche die Bedingungen für die Erstwohnungssteuervergünstigungen nicht bestehen. In diesem Fall wird die Ersatzsteuer nach dem Hebesatz von 2% berechnet. Die Ersatzsteuer - die von dem Bankinstitut abgezogen wird, das sie dem Staat einzahlt – ersetzt die Register -, die Stempel -, die Hypotheken - und die Katastersteuer, die deshalb nicht geschuldet werden.

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